相続した実家を売るなら、原則の流れは「遺産分割の内容を決める→相続登記→査定・売却準備→売買契約→決済・引渡し」です。ただし、登記が済む前に査定や資料集めを始められないわけではなく、相続人や建物の状況によっては並行して進められます。法務省の相続登記の申請義務期限（原則3年）と、売買契約上の決済・引渡し日は別の期限なので、分けて考えます。
練馬区の実家を相続すると、光が丘や大泉学園、石神井公園など住み慣れたエリアの家をどうするかという判断になります。区は空き家の個別相談会や無料の「なんでも相談会」を案内しており、相続登記の義務化についても公式ページで案内しています。この記事では「相続登記と売却準備、どちらを先に進めればいいのか」に絞って、順番の考え方を整理します。
基本の流れは5段階。ただし並行できる作業がある
売却は次の5段階で進むのが基本です。
- 1．遺産分割の内容を決める（誰が取得するか）
- 2．相続登記を済ませる（登記名義を整える）
- 3．査定・売却準備（資料集め、室内・残置物の整理）
- 4．売買契約（価格・引渡し条件の合意）
- 5．決済・引渡し（代金の受け取り、鍵の引き渡し）
ここで迷いやすいのが「査定は何段階目に頼むのか」です。査定は段階3ですが、資料集めや管理費の確認は段階1から始められます。つまり、登記を待たずに「売る準備をどこまで進めてよいか」を意識することが大切です。
進め方は3パターン。家族の状況で選ぶ
| 進め方 | 向く状況 | 注意点 |
|---|---|---|
| 相続登記を先に済ませる | 相続人が明確で、遺産分割の内容が固まっている | 遺言・戸籍・登記情報をそろえる時間が必要。売却はその後に |
| 売却準備を先行して並行 | 査定や資料集めから始めたい／家族の話し合いと並行したい | 査定額は参考値。登記が整うまで売買契約の日程を確約しない |
| 空き家のまま様子を見る | 今後家族が使う可能性がある／売却時期を急がない | 管理費・固定資産税・放置リスクが継続。管理する人を決める |
「売りたい」と決まっているなら、査定は早めに1回は受けておくと、売却代金の目安と、登記・書類の準備に必要な期間が見えてきます。ただし、査定額は確認時点の見込みであり、売却価格を約束するものではありません。
最初に確認する4つ
どのパターンでも、まず次の4つを確認します。
- 遺言の有無と内容：遺言があれば、そこに書かれた取得者と手続を確認します
- 相続人の範囲と連絡先：兄弟姉妹、遠方に住む人、連絡が取りにくい人がいないか整理します
- 現在の登記と名義：登記事項証明書で名義人、面積、抵当権の有無を確認します
- 管理費・固定資産税などの支払い状況：実家が空き家なら、誰がどこまで支払い・管理を引き継ぐか決めます
この4つは、売却相談や査定を頼むときにも聞かれやすい項目です。家族の話し合いがまとまっていなくても、分かる範囲で書き出しておくと次の行動が見えます。
相続登記の申請義務と、売買契約の決済日は別の期限
法務省のQ&Aは、相続人は不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をすることが法律上の義務になったと案内しています。また、相続人申告登記は申請義務を簡易に履行するための仕組みであり、相続した不動産を売却するような場合には相続登記が必要になるとも説明されています。
一方、売買契約の決済・引渡し日は、買主と売主が契約で定める日です。相続登記の3年という期限と、売買契約上の「○月○日に引渡し」という日程は性質が違います。引渡し日を先に約束してしまうと、相続登記や必要書類が間に合わないことがあるため、まず登記に必要な期間を専門家に確認してから候補日を出します。
相続税の申告・納付が必要になる場合、国税庁は、被相続人の死亡したことを知った日の翌日から10か月以内と案内しています。相続税がかかるかどうかは基礎控除額や財産の状況で変わるため、税理士や税務署で確認します。
査定と売却準備は、登記前から始められる
「登記が済むまで何もできない」と構える必要はありません。登記前にできることの例を挙げます。
- 売却相談や査定依頼（登記が整う前提で、概算の目安をもらう）
- 登記事項証明書、間取り図、管理情報などの資料集め
- 室内・庭・残置物の状態確認と整理計画
- 管理費・固定資産税・火災保険の支払い状況の確認
逆に、登記が整うまで確約しないほうがよいのは「売買契約の締結日」「買主に示す引渡し日」「値引き条件を含めた価格条件」です。査定を早く受けることは、これらの時期を現実的に組むための材料になります。
決済・引渡し日前にそろえるもの
| そろえるもの | 確認する内容 |
|---|---|
| 登記関係 | 相続登記の完了、抵当権の有無と抹消手続 |
| 契約関係 | 売買契約書、本人確認資料、委任の要否 |
| 費用の精算 | 固定資産税・管理費等の日割り、残置物の扱い |
| 引渡し関係 | 鍵、室内の状態、買主への説明事項 |
| 家族の合意 | 代金の受け取り口座、費用負担、書類の署名方法 |
「代表の人が窓口になる」ことと「代表だけで売却を決められる」ことは別です。家族内の取り決めは、売買契約の署名や代金の受け取りに影響するため、曖昧なまま決済日を迎えないようにします。
練馬区の相談先
練馬区は「空き家・『ごみ屋敷』対策」のページで、空き家の個別相談会や無料の「なんでも相談会」を案内しています。相続登記の義務化や、空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除に関わる被相続人居住用家屋等確認書についても、区の公式ページに案内があります。利用条件や日程は変わり得るため、事前に公式ページで確認してください。
売却そのものは区の窓口の対象外の場合があります。不動産の売却準備は、宅地建物取引士など実務者への相談と、法務・税務の専門家への確認を分けて進めると整理しやすくなります。
相談担当メモ
相談担当は宅建士5年目で、戸建て3件・アパート1件・マンション1件の保有経験があります。相続した実家は、思い出があるからこそ「売る」と「手放す」が同じように見えて、決めるのが難しいものです。査定額より先に、相続人、登記、管理費、希望時期を一枚にすると、どの順番で進めればいいかが見えてきます。
DIYが好きなので、古い実家の修繕・解体・リフォーム費用の考え方も、売却価格と合わせて整理できます。個別の税務、法務、ローン判断は、税理士、司法書士、弁護士、金融機関などへの確認が必要です。
よくある質問
相続登記をしないまま売ることはできますか？
売買契約の前に、売主として登記名義を整える流れが基本です。法務省も、相続した不動産を売却するような場合には相続登記が必要になると案内しています。査定や資料集めは登記前からできますが、売買契約の日程は登記の見込みを確認してから組むのが安全です。
相続登記の3年以内という期限を過ぎると売れませんか？
申請義務の期限と、売買契約の決済日は別のものです。期限を過ぎた場合の扱いは個別事情で変わるため、司法書士や法務局に相談します。売却の場合は、登記が済んでいない状態のまま契約を進めるより、手続の所要時間を先に確認するのがおすすめです。
売却相談のとき、家族全員の意見をまとめてからでないと頼めませんか？
状況整理としての相談は、意見がまとまる前からできます。物件の状況、相続人の範囲、連絡状況を伝えれば、まず確認する資料と相談先を整理できます。売買契約の条件への合意は、登記名義人や共有者の状況に応じて必要になります。
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売却を決める前の状況整理として、売却相談フォームから、物件所在地（町名まででも可）、相続人の人数と連絡状況、登記状況、管理費等の支払い状況、売却希望時期を送ってください。宅建士5年目の相談担当が、最初に確認する資料と、司法書士・弁護士・税理士へ確認する項目を分けて整理します。売却をその場で決める必要はなく、個人情報は分かる範囲で構いません。
