江東区でマンションを買うなら、洪水・高潮・内水の3種類を分けて確認し、住戸の階だけでなくエントランス、受変電・給水設備、エレベーター、駐車場、避難先までの動線まで物件ごとに比べます。ハザードマップは区が3種類を分けて公表しており、住戸の色分けだけでは停電・断水・車の出庫・家族の避難が分かりません。候補物件が絞れたら、区のハザードマップと管理資料・現地見学を同じ表に重ねるのが現実的です。
江東区は、木場・門前仲町・豊洲・東陽町・亀戸・大島・砂町など、駅によって地形や川からの距離、埋立時期、地下鉄や地下通路の有無が異なります。「〇〇駅近だから安心」と決めず、物件の町名で3種類のハザードを引くところから始めましょう。
江東区では3種類のハザードを分けて見る
江東区の水害ハザードマップは、洪水、高潮、内水を分け、浸水想定区域と想定水深に加え、浸水継続時間や水害時の避難先の考え方を掲載しています。まず候補住所の3種類を確認し、その後で建物の設備を見ます。
住戸の階だけでなく、設備と避難先を確認する
上層階なら住戸が浸水しにくくても、停電でエレベーターが止まれば高層ほど階段移動の負担が大きくなります。機械式駐車場は地下・ピット内の設備が水に弱いことがあるため、停電・浸水時に車を出せるかも確認します。受変電設備や給水設備がどこにあるかは、管理会社・管理組合の資料と現地で確認しましょう。
避難先と家族の行動を先に決める
- 区の避難情報が発表されたときに、どこへ・何で・誰と移動するか
- 子ども・高齢者・ペットがいる場合の移動手段と避難先の受入条件
- マンション内の備蓄・防災計画・過去の停電や浸水の履歴
- 自宅待機が可能な場合の水・食料・非常用電源の備え
ハザードマップは想定条件に基づく判断材料で、被害の有無を保証するものではありません。川の氾濫だけでなく、内水による道路冠水や地下空間の水没も想定して動線を決めます。
買う前のチェックリスト
- 候補住所で洪水・高潮・内水それぞれの想定を区のハザードマップで確認
- マンションのエントランス・受変電・給水・エレベーターの位置と高さ
- 駐車場の種類と、停電・浸水時の出庫ルール
- 管理組合の防災計画、備蓄、過去の浸水・停電履歴
- 家族が使える避難先と、移動時間・交通手段
- 水害保険の補償範囲と水災補償の有無（保険会社に確認）
相談担当メモ
宅建士5年目で、マンション・戸建て・アパートを保有してきた立場から見ると、水害リスクは「避けたほうがいいか」より「どんな条件なら許容できるか」の整理が大切です。同じ町名でも建物の設備・高さ・管理状態で備えが変わるので、候補3件程度を同じ表で比べると、意外な差が見えてきます。
個別の税務、法務、ローン、保険判断は、税理士、司法書士、弁護士、金融機関、保険会社などへの確認が必要です。
よくある質問
上層階のマンションなら水害は安心ですか？
住戸が浸水しにくくても、停電・断水・エレベーター停止・避難路の影響があります。建物全体の設備と家族の避難計画まで確認します。
ハザードマップの色が薄い場所なら安全ですか？
想定条件によって色分けが変わるため、1枚の色だけで安全と判断しないのが基本です。内水・高潮・浸水継続時間も含めて確認します。
公式情報と関連記事
江東区の購入・住み替え相談
候補の町名、マンション名、予算感、家族構成、車の有無、気になるハザードを送ってください。物件ごとの水害リスク、設備、管理状態、月々の費用を同じ表で整理して返します。LINE URLが未設定のため、現在は3分ミニ診断フォームから受け付けています。いきなり購入を決める必要はなく、個人情報も最小限で構いません。
