流山市で土地を売る前は、地中埋設物・越境・境界を一つにまとめず、「分かっている事実」「資料と写真」「未確認」「専門家へ聞くこと」「売買契約で決めること」の5列に分けます。契約不適合責任は、契約で合意した内容と個別の事実で判断が変わるため、売主だけで責任や免責を決めません。
古家を解体した土地なら、旧基礎や浄化槽が残っているかもしれません。塀や樹木が境界を越えて見えることもあります。気になりますよね。ただ、全敷地を先に掘る、塀をすぐ壊す、口頭で「問題なし」と言い切るのではなく、土地の履歴と買主の利用計画から確認範囲を決める方が現実的です。
まず、地中・越境・境界を別々に記録する
| 論点 | 最初に見る資料・現地 | 分からないままにしないこと | 主な確認先 |
|---|---|---|---|
| 旧建物の基礎 | 解体見積、工事写真、請求書、旧図面 | 撤去範囲、残置、買主の建築への影響 | 解体・建築・調査会社、宅建業者 |
| 浄化槽・井戸・タンク | 利用記録、配管図、閉栓・撤去記録 | 位置、埋戻し、残置、停止状況 | 専門工事会社、行政窓口 |
| 建築廃材・盛土等 | 土地利用履歴、解体記録、地表の状況 | 調べる範囲、費用、売却期限 | 調査会社、必要に応じ環境分野の専門家 |
| 第三者配管 | 測量図、上下水道等の資料、現地桝 | 所有・利用の根拠、更新・撤去時の扱い | 設備事業者、司法書士・弁護士 |
| 自分側からの越境 | 塀、庇、雨樋、樹木、配管、覚書 | 対象、範囲、是正・承継・将来対応 | 土地家屋調査士、弁護士、宅建業者 |
| 隣地からの越境 | 同上、隣地との連絡記録 | 相手方、合意内容、買主への引継ぎ | 土地家屋調査士、弁護士、宅建業者 |
| 境界 | 公図、地積測量図、確認書、杭・標 | 筆界、所有権の範囲、現況利用の違い | 土地家屋調査士、法務局、弁護士 |
「把握済み」と「未確認」を5列へ分ける
| 項目 | 把握している事実 | 資料・写真 | 未確認 | 契約前に確認すること |
|---|---|---|---|---|
| 旧基礎 | 以前の建物を解体した年 | 解体請求書、工事前後写真 | 地中の残置範囲 | 追加調査、撤去、費用、説明方法 |
| 北側の塀 | 境界付近に塀がある | 測量図、現地写真 | 所有者、境界との関係 | 測量、隣地確認、覚書、引継ぎ |
| 雨水配管 | 敷地内の桝へ接続 | 配管図、桝写真 | 第三者敷地の通過 | 設備・権利関係・契約記載 |
地中埋設物は、土地の履歴から調査範囲を決める
国土交通省サイトに残る2008年前後の参考資料では、旧建物の基礎、浄化槽、建築廃材などの残存物、敷地内の第三者配管といった項目が確認例として挙げられています。ただし、資料の作成主体は当時の社団法人不動産流通経営協会（FRK）で、現行法の解釈や2026年現在の国土交通省の統一書式を示す一次資料ではありません。確認項目の参考にとどめ、売主が知っていることを解体資料・写真・旧図面と結び付けます。
- 以前にどの建物・設備があったか
- 解体した年と依頼先、工事範囲
- 基礎、浄化槽、井戸、タンク、配管を撤去・閉鎖した記録
- 盛土、造成、廃材の心当たり
- 地表の陥没、沈下、舗装の補修履歴
- 買主が住宅、共同住宅、事業用など何に使う予定か
「昔は家があったから基礎が残っているはず」「解体済みだから何もない」とは決めません。試掘、地中探査、撤去見積などは、履歴、疑われる位置、買主の建築計画、費用、引渡し期限を示し、調査会社や建築関係者と必要範囲を決めます。
越境は、自分からと隣地からを分ける
塀、庇、雨樋、樹木、室外機、配管などは、自分の土地側から隣地へ出ている場合と、隣地側から入っている場合があります。方向を分け、対象物、写真、測量図、所有者、過去の合意や覚書、将来の是正・承継を別々に記録します。
現地で越えて見えることだけで、所有権や責任を決めません。隣地へ連絡する前に、境界資料と物の所有を確認し、必要なら土地家屋調査士や弁護士へ相談します。無断で塀・樹木・配管を撤去しないようにします。
境界標があっても、三つの線を混同しない
法務省は、筆界を土地が登記された際に区画する線と説明し、所有権の範囲を画する線とは一致しない場合があるとしています。筆界特定制度も、所有権の範囲そのものを特定する制度ではありません。
流山市は、土地の分筆や地積更正等で道路と宅地等の境界を明確にする必要がある場合、隣接地の関係地権者等との立会いと道路境界確定申請を案内しています。道路沿いに塀を作る場合も、道路との境界を確定してから行うとしています。これは道路境界の行政手続きであり、隣地との所有権界や越境物の責任を一括して決める制度ではありません。
そのため、公図、地積測量図、境界確認書、現地杭、塀の位置を同じ意味にしません。資料がそろっていても、越境物の所有や合意内容は別に確認します。流山市の土地査定に必要な基礎資料は「相続した土地を査定する前の必要書類」にもまとめています。
契約不適合責任は、契約内容と事実を確認して判断
民法第562条から第564条には、引き渡された目的物が種類・品質・数量に関して契約内容に適合しない場合の追完、代金減額、損害賠償・解除に関する一般規定があります。第565条は移転した権利が契約内容に適合しない場合への準用、第566条は種類・品質の不適合を買主が知った場合の通知期間を定めています。
ただし、目の前の旧基礎、配管、塀、越境にどの条文・効果が当てはまるかは、当事者、契約で合意した内容、告知、調査、事実関係で変わります。「現況有姿と書けば全て責任がなくなる」「知らなければ説明しなくてよい」といった結論を売主だけで出さず、物件状況報告と契約条項を宅建業者・弁護士等へ確認します。
契約前は、6段階で説明をそろえる
- 登記、公図、地積測量図、過去の測量・解体・利用履歴を集める。
- 境界標、塀、庇、雨樋、樹木、配管、桝、地表の状況を撮影する。
- 旧基礎、浄化槽、井戸、タンク、配管などの心当たりを一覧にする。
- 買主の利用計画と売却期限から、測量・試掘・探査・撤去見積の必要範囲を決める。
- 「ある」「ない」「不明」「調査しない」を書面でどう表すか宅建業者と確認する。
- 責任範囲、通知、是正・撤去、費用負担、引渡し条件を専門家へ確認する。
物件状況の書き方は、建物の記事ですが「契約前に設備故障・修繕履歴を伝える整理」も、確認済みと未確認を分ける考え方の参考になります。流山市の相続土地は「必要書類から引渡しまでの流れ」も合わせて確認してください。
住み替えでは、未確認事項の費用と期間に余白を置く
測量、隣地確認、試掘、撤去見積を追加すると、引渡しと売却手取りの時期が動くことがあります。新居の決済資金へ最高査定額をそのまま入れず、未確認事項へ備える予備費と日程余裕を置きます。流山市の地域相談窓口は「流山市の不動産売却相談」です。
相談担当メモ
宅建士5年目で戸建て・アパートを保有し、DIYも好きな相談担当の目線では、古い土地ほど「見えている物」と「地中・資料でしか分からない物」を分けることが大切です。塀を直す、木を切る、掘る前に、誰の物か、どの資料があるか、買主は何に使うかをそろえると、必要な専門家と調査範囲を選びやすくなります。
よくある質問
更地なら地中埋設物はないと説明できますか？
更地であることだけでは判断できません。過去の建物・設備、解体範囲、造成履歴、工事写真を確認し、分からない点は未確認として扱います。必要な調査範囲は買主の利用計画も見て決めます。
越境が見つかったら売却できませんか？
直ちに売却できないとは限りません。対象物、方向、境界資料、所有者、合意の有無を整理し、是正・覚書・承継・契約記載などを専門家と検討します。
現況有姿で売れば契約不適合責任はありませんか？
一律には言えません。契約の文言だけでなく、当事者、合意内容、告知、既知・未確認事項、法令上の制限などで判断が変わります。個別契約は弁護士・宅建業者等へ確認してください。
公式参考リンク
- e-Gov法令検索 民法（2026年8月23日確認）
- 国土交通省 消費者向け不動産取引情報（2026年8月23日確認）
- FRK「物件状況等報告書」記入上の注意（国土交通省サイト掲載・2008年前後の旧参考資料）（2026年8月23日確認）
- 法務省 筆界特定制度（2026年8月23日確認）
- 流山市 道路との境界を確認したい時は？（2026年8月23日確認）
土地の未確認事項を3列に整理
流山市の土地所在地、過去の建物・利用履歴、解体・境界資料の有無、既知の埋設物や越境、売却希望時期を分かる範囲で送ってください。「今確認できる」「調査を検討する」「契約・専門家確認へ回す」の3列に整理します。個人情報は最小限で、いきなり掘削・撤去や売却を決める必要はありません。
地中埋設物の存在・調査範囲、筆界・所有権・越境、契約不適合責任、免責・特約、撤去費負担は個別条件で変わります。土地家屋調査士、弁護士、司法書士、調査・建築の専門家、税理士、金融機関などへ確認してください。
