足立区の無接道家屋は、解体や「再建築不可」の自己判断を先にせず、道路・接道・区の建替え相談・現況査定の順で前提をそろえるのが基本です。細い通路に面していても、建築基準法上の道路か、43条2項の認定・許可や足立区の建替え支援の相談対象かで見方が変わります。許可や売却価格は保証されないため、役所確認と査定を並行します。
北千住や西新井の駅から少し離れた住宅地では、見た目は道でも建築基準法上の道路か分からない通路や、敷地が道に接する長さを現地だけで判断しにくい家があります。相続した実家の売却で「細いから価値がない」と急いで決める前に、何を確定し、何を保留するかを整理しましょう。
最初の確認は「道の幅」だけではない
足立区は、建築基準法上の道路を原則として幅員4m以上の法42条1項道路と説明し、古くから建物が並ぶ幅員4m未満の道には「2項道路」として扱われるものがあると案内しています。一方、幅が4mあっても法上の道路ではない場合があります。
確認したいのは、①通路の道路種別、②敷地が接する長さ、③通路の幅と形、④所有権や通行・掘削の資料、⑤建替え相談の履歴です。写真だけで「再建築できる・できない」を断定せず、足立区の窓口で道路資料を確認します。
43条2項の認定・許可と足立区の支援は別々に確認
建築基準法では、建物の敷地が法上の道路に2m以上接することが原則です。足立区は、原則を満たさない場合でも一定の条件のもとで43条2項1号認定または2号許可を受けられる仕組みを案内し、事前相談を求めています。
さらに足立区は、木造住宅密集市街地等の無接道家屋について建替え更新の支援を設け、2026年4月に助成要綱の一部改正を案内しています。ただし、ページにある通路幅の例だけで対象とは決まりません。敷地、通路、建物、地域、同意などの条件を区へ確認します。
3段階で査定の前提をそろえる
| 段階 | 集めるもの | 分かること | まだ決めないこと |
|---|---|---|---|
| 道路確認前 | 登記事項、公図、測量図、通路写真 | 名義、敷地形状、資料の不足 | 再建築可否、解体 |
| 区相談後 | 道路種別、接道長さ、43条相談メモ | 追加調査と申請の候補 | 認定・許可されるとの断定 |
| 査定比較時 | 建物状態、境界、希望時期、区の回答 | 査定ごとの想定買主・条件・費用 | 最高額だけでの依頼先決定 |
現況査定で比べる5項目
- 道路・接道について、どの資料と区回答を根拠にしたか
- 一般の居住用買主、建築条件を検討できる買主、事業者など、想定する相手
- 境界確認、測量、通路同意、残置物、修繕・解体のうち売主に求める作業
- 売出しから引渡しまでの期間と、価格見直しの条件
- 仲介手数料、測量、登記、解体などを差し引いた手取りの試算
「建替えできそうだから高い」「再建築が難しそうだから安い」という一言では比較できません。区への相談が途中なら、査定書にも未確認と書いてもらい、確認後にどの条件が変わるかを聞きます。
相談担当メモ
宅建士5年目の相談担当として、古家の売却では「道が細い」という見た目より、道路資料と区の回答を一枚にすることを重視しています。戸建て3件・アパート1件・マンション1件の保有経験とDIYの目線から、残せる建物か、測量や修繕をどこまで先にするかも一緒に整理します。
43条認定・許可、通行・掘削、境界、登記、税務は個別に変わります。建築士、土地家屋調査士、司法書士、弁護士、税理士、足立区の各窓口へ確認が必要です。
よくある質問
幅1.8mの通路なら建替えできますか？
幅だけでは決まりません。足立区の支援ページには一定の通路幅の考え方がありますが、敷地・地域・安全・同意などの条件と建築審査会の扱いを個別に確認します。
査定前に解体した方がよいですか？
先に解体すると、助成や建物利用、税、買主条件の選択肢が変わることがあります。現況のまま査定し、解体あり・なしの手取りと期間を比べてから判断します。
公式情報と関連記事
無接道家屋の確認順を整理したい方へ
売却相談フォームへ、町名までの所在地、通路の写真、分かる範囲の幅、登記・測量図の有無、売却希望時期を送ってください。区へ聞くこと、査定会社へ渡す資料、専門家に確認することの3つに分けて返します。いきなり売却を決める必要はなく、個人情報も最小限で構いません。
